さいしょに
家づくりに必要な初期費用のひとつに地盤改良工事があります。
地盤改良工事は建物を建てる前の更地に杭を打つなどして地盤を補強し、地盤沈下や液状化現象を防ぐために施工する工事です。
住宅内の設備とは違い、完了しても目に見えず、普段聞き覚えもない工事だと思いますが、土地を購入するうえで切っても切り離せない大切な工事です。
今回は、2022年にタマホームで注文住宅を建てた筆者が実際に地盤改良工事を施工した経験をもとに、
支払った費用の総額や工事の施工内容などを紹介していきます。
土地の購入を検討されている方、これから家づくりをスタートする方にとって参考となるかと思いますので、ぜひ最後までご覧ください。
- 土地購入に係る費用について知りたい方
- 地盤改良工事の施工を控えている方
- 家づくりに係る必要費用を知りたい方
家の土台になる部分だな。基礎よりさらに前段階の土地にかける工事のことだな。
あまり聞き馴染みのない工事が必要と言われると不安になりますよね。
どういった工事なのかも含めて事前に頭に入れておきましょう。
１．費用
わが家の土地は地盤調査の結果、「地盤改良工事が必要」と判断され、工事の費用は１１０万円でした。
土地全体の大きさは47坪で、建物は木造2階建てで延床面積37坪です。
この費用とは別に地盤調査費もかかりましたが、こちらは建築必要費用として設計料や長期優良住宅申請料などの項目とともに１０３万円でした。
内訳は示されていないため、地盤調査費単独の費用は不明でした。
地盤調査はスクリューウェイト貫入試験（SWS）という方法で調査されたようです。
地盤関係の費用に関してはタマホームと契約し、ある程度家の設計も決まった着工の直前に調査が行われ、改良工事費用が提示されるため、
工事の施工を中止したり他の業者と比較することはできませんでした。
なお、タマホームの家づくりでかかった建築費の総額は別記事にて紹介しています。
地盤改良工事のみでなく、注文住宅建築に必要となったあらゆる費用をまとめていますので、こちらもぜひ参考までにご覧ください。
２．工法
地盤改良工事には様々な工法がありますが、わが家は「刃工法」と呼ばれる方法で工事が施工されました。
こちらもどの工法で実施するのか事前相談はなく、地盤調査の結果から業者が最適な工法を選択するとの説明だったため、
施主側での選択肢はありませんでした。
刃工法は、地盤中に炭素鋼管という大きな杭を何本も回転貫入することで地盤を補強する工法です。
一般的な工法よりも時間ががかかる分、低コストで施工できる工法のようで、
このおかげで改良工事の費用を抑えることができたのかなと感じています。
地盤改良工事の後方には他にも表層改良工法や柱状改良工法などたくさんの種類がありますが、
前述の通り地盤の状態によって業者が決定しますので施主側としてはお任せするしかなさそうです。
こんなにでかい鉄柱みたいなのを地面にぶっ刺して補強するんだな。
地盤の強度や建物の規模によってセメントで表面だけを固めたりもっと大きい支柱を刺すこともあるようです。
３．成果物
地盤改良工事が施工されると地盤調査報告書と地盤工事報告書という２種類の書類を建物引渡し時にもらえます。
地盤調査報告書はスクリューウェイト貫入試験（SWS）による調査の地点ごとの結果値と、調査時の写真が掲載されています。
地盤工事報告書は刃工法による補強の結果が示されており、30本以上の杭それぞれの計測値や、施工時の写真が掲載されています。
いずれも専門的で素人にはわからない内容となっていますが、万が一地盤関係の問題が発生した際の証書となりますので保管しておく必要があります。
工事で施工した杭は地中に埋め込まれていますので目で見て確認することができません。
わが家は地盤調査も改良工事も平日の1日で完結したため、実際の現場に立ち会うことができず、この報告書によって改良工事完了の確認を行いました。
計測結果だけじゃなくしっかり画像としても残してあるんだな。
普段目に見えることのない工事だからこそそのような証拠を残すようになったんでしょうね。
４．工事は必須なのか
地盤改良工事ですが、施工は義務付けられているのでしょうか。
結論から申し上げると、改良工事の施工自体は法律上義務付けられてはいませんが、余程強固な地盤でない限り施工は必須といえそうです。
そもそも、土地を購入し住宅を建てる際には、地盤が強固であるかを測定する地盤調査が必要となります。
これは、たとえその土地に住宅が建っていた履歴があるからといって不要になるわけではなく、
ほとんどの住宅会社で設計料などと同様の基本項目に含まれており、
地盤調査によって住宅を建てられる土地であるかを確認できなければ建築作業に着工できない仕組みとなっています。
つまり、この地盤調査で強度に問題がなければ当然工事は必要ありませんし、軟弱な地盤と判断されれば地盤改良工事が必要となります。
家を建てるハウスメーカーが必要といったら問答無用でかかってしまう費用というわけです。
ハウスメーカーなどの住宅会社が家を建てる際には、
「建築基準法」「住宅の品質確保の促進等に関する法律（品確法）」「住宅瑕疵担保履行法」
という3つの法律を準拠せねばならず、それぞれの法律で、
「土地の地盤が原因で住宅が傾いたりする被害が発生した場合、建築者が責任を負わなくてはならない」
といった内容が明文化されています。
そのため、住宅会社側からすれば少しでもリスクを抱えている土地に対しては間違いなく地盤改良工事を施工せねばならず、
「地盤が緩いので工事が必要です」と言われてしまった施主は費用を払わなければならないというわけです。
責任問題が建築者側にある時点で、どれだけ施主側が必要ないと判断したところで地盤改良工事は必要であると言わざるを得ないようですね。
さいごに
以上、地盤改良工事で実際にかかった費用や工法についてでした。
わが家のケースは土地の面積や工法的にもわりと一般的な条件下で施工されたのではないかと思いますので、
地盤改良工事に係る費用としては、だいたい１００～１５０万円ほどをみておいた方がいいのではないでしょうか。
もちろん決して安いとは言えませんし、これまで建築業界に携わったことがない方にとっては本当に必要な経費なのか疑問に感じることもあるかもしれません。
しかし厳格な調査をもとに必要と判断されたのならやむをえませんし、
なにより今後の家族とマイホームの安全を保証するうえでなくてはならない工程なのではないでしょうか。
工事費も住宅にかかる費用に含まれますし、住宅ローンに組み込むこともできます。
火災保険料や外構費用などと同様に家づくりに必要な費用と割り切って工事の施工をお願いし、コスト面においては節約できる箇所を他で探してみましょう。
予算も大事だけど、なによりも家族の安全第一だもんな。
家が建ってしまった後になって地盤の心配をしてもどうすることもできません。
これからの長いマイホーム生活を想定して安全な地盤で暮らせるよう準備しましょう。
火災保険料や外構費用の詳細については別記事にてまとめてあります。
こちらもぜひあわせてご覧ください。
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